首页 体育 教育 财经 社会 娱乐 军事 国内 科技 互联网 房产 国际 女人 汽车 游戏

收入倒退6年前,房价低也留不住年轻人,鹤岗这座城市的明天会怎样?

2020-01-23

房地产始终是近年来一个热点话题,这也难怪,衣食住行是人类的最根本需求。安居方可乐业,高房价让普通人的城市买房梦变得越来越难。

并非一切城市房价都高,11月初一篇5万元到鹤岗买两居室的文章张狂刷屏。在北上广深等一线城市,5万元适当一平方米单价。即使在许多县城也只够买个厨房,县城六七千已是常态,上万元也不稀有。只花5万元便在地级市买下一套二手两居室,真的是白菜价。

作为百万人口的地级市,鹤岗房价为何低至如此惊人?其背面有着哪些深层要素,鹤岗的明日会继续走向衰落仍是有重振的期望?我从我国核算信息网下载了近年鹤岗市的国民经济和社会开展核算公报,企图经过数据剖析,讨论这个典型性资源城市的现在和未来。

支柱工业崩塌、经济下滑,收入后退至6年前


在2013年曾经,鹤岗一向与全国经济坚持着同步添加的气势。鹤岗市政府在2012年核算公报中还曾骄傲地写道:按可比价格核算,比上年添加13.5%,接连十年坚持两位数添加。2012年鹤岗全市GDP为358亿元,人均为32995元,虽不及当年38354元的全国人均值,但距离并不算太大。

不过,他们或许没有想到的是,这却是鹤岗经济最终的高光时刻。随后的几年,鹤岗GDP接连大幅下滑,现在能查到的最新数据是2017年核算公报,当年其GDP为282.9亿元,较2012年削减了21%。尽管2017年GDP完成了同比添加7%,但现在还不敢断语其经济局势现已企稳。现在2019年只剩下了两天,鹤岗市2018年公报仍不见踪迹,而一般公报发布时刻在上半年。

鹤岗市的公报难产并非初次,之前2014年公报也处于查找不到的状况。以致于本文中关于鹤岗2014年相关数据空白,只能依据次年也便是2015年公报中的信息倒推出少量数据。核算得出的数据显现,2014年鹤岗GDP呈现了断崖式跌落,同比下降了20%,仅为255.77亿元。经济运转体现差、各项数据拿不出手,很或许是公报难产的首要原因。2018年核算公报又一次迟迟未能出台,不免让人发生联想,猜想原因仍是经济局势欠安。

估且以2017年数据作为现在的参考值。2017年鹤岗人均GDP为2.8万元,回到六年前的水平,实践上2011年该数据为2.88万元,还略高800元。而同期全国人均GDP完成了快速添加,从2011年的3.5198万元添加到2017年的5.966万元,增幅近70%。也便是说,在此消彼长的状况下,六年间鹤岗经济不进反退,人均GDP下滑到全国均匀水平的一半。

人均GDP不直接等同于人均收入,但能根本反映当地的人均收入水平。根本能够判别,近几年来,鹤岗人均收入不升反降是不争的现实。顾客在收入削减的状况,会被逼削减自己对正常物品的需求,况且购房这么严峻的出资行为。

一向以来,鹤岗的GDP以第二工业为主,是黑龙江省内四大煤城之一。煤矿和相关工业协助第二工业成为当地的支柱工业,简直奉献着GDP的半壁河山。但从2012年以来,煤矿和相关工业呈现急剧下降,然后导致GDP全体下滑。

2012年公报中提到,当地煤矿收拾是当年鹤岗经济运转的一大不利要素。回过头来看,这次收拾的后续长时刻影响,还要比对当年GDP的影响来得大得多。

​以煤矿为主体的第二工业,最低谷时只要77.24亿元,简直仅仅2012年最高峰的一半,完全从当年的大哥沦为小弟弟。第一工业的体现稍好一些,尽管有所下滑但根本维持在93亿元左右。只要第三工业坚持相对正常的增速,6年时刻添加了20亿元;但年复合添加率缺乏4%,远低于全国和全省同期的GDP增速。

面对着第二工业急剧萎缩开释出来的巨大劳动力,尚不强壮的第三工业只能吸纳其间的少量人员。很多的清闲劳动力,只能别的寻觅出路。

近年来提到鹤岗,除了经济下滑外,另一个明显特征则是人口下降。现实上,人口下降并非近年才呈现的现象,早在2011年公报中就揭露供认人口在继续下降。

只不过,之前的人口下降首要是天然添加缺乏所构成的。从揭露的公报中,能找到仍坚持人口添加的最近记载是2008年,当年公报称共有109.41万人,同比添加了800人。而当年鹤岗的人口出生率6.2‰,人口死亡率5.76‰,人口天然添加率0.44‰,这意味着刨去天然添加之外,还有三百多人的少量正向流入。

鹤岗的出生率一向过低则是现实,并非经济下滑后才呈现。依据国家核算局数据,2018年我国人口出生率降至10.94‰,较2017年的12.43‰下降1.49‰。这表明,至少在10年前,鹤岗的人口出生率比全国均匀值偏低了一半以上。为什么鹤岗人的生育率这么低,是志愿缺乏仍是其他原因,历年公报没有告知咱们。现实便是:出生率偏低缺乏以坚持正常的人口安稳,加上零散的人口活动,使得其人口呈现缓慢下降。不过全体而言,尽管局势令人担忧,但还不算很严峻。

从2012年开端,鹤岗的人口下降景象就变得反常严峻起来。短短6年时刻,鹤岗人口从2011年的108.8万人,下降到2017年的100.9万人,下降了7.261%,年复合添加率为-1.248%。假如继续按此速度下降的话,30年之后,鹤岗人口将只要9万人,适当于一个人口小县。嗯哼,到时鹤岗离“市将不市”不远了,的确也不是没有或许。

​其间一个重要的原因是:大约在2010年之后,鹤岗的出生率和死亡率的软弱平衡完全打破,人口天然添加率为负数,即人口负添加。近年来的鹤岗公报,分别在2011年、2012年、2013年和2105年有发布过人口添加的相关数据,收拾如下图。

​近年来,鹤岗的人口出生率一向在低位上缓慢下降,而死亡率则快速进步,此消彼长之间使得天然添加率降到0以下,变为负数。并且状况越来越严峻,天然添加率从2011年的-0.25‰降至2015年的-3.73‰,根本在-3‰左右。即使状况不再恶化,以现在鹤岗现有人口总量,每年天然削减就到达3000多人。

不过即使如此,人口天然添加为负数仍不能解说鹤岗人口如此大的锐减。以2017年为例,天然减员约为3760多人,但实践人口下降到达了27000人。两者之间的缺口约为23240人,仅有的解说便是人口外流,这些人完全脱离鹤岗移民外地。数据显现,人口外流才是鹤岗人口下降的最首要要素,每年至少一两万人逃离了鹤岗。

伴跟着人口外流,鹤岗人口还面对老龄化危机。联合国关于老龄化社会的传统标准是当地60岁以上白叟到达总人口的10%,而鹤岗在2013年初次发表年龄段人口数据时,其60岁及以上人口占比就到达17.7%,早早地进入老龄化社会。而最近的2017年,这个数据更是高达22.4%,比2018年全国60岁及以上人口17.9%的份额多了4.5个百分点,局势十分严峻。

​从上图的年龄段人口改变中,各个年龄段的人口数量和占比都在下降,只要60岁及以上的老年人,其数量和占比都稳步进步。结合前面的天然添加率和上图的数据剖析,不难看出青少年、壮年和中年是鹤岗人口外流的主力,其间许多是夫妻带着子女举家移民外地。人口外流不是鹤岗老龄化的根本原因,但却是加速其老龄化速度的首要推动力。

老龄化带来的社会问题显而易见,未富先老、经济后退的鹤岗将面对着更大的压力。

回到朋友圈刷屏的鹤岗房价问题上来。房子也是产品,是产品就必须恪守商场经济规律,供应和需求的联系将决议它的价格走向。鹤岗房价低迷,正是由于供应过剩和需求大幅削减所构成的。

导致需求严峻萎缩的要素:1、顾客收入削减,下降了购房志愿;2、人口下降和老龄化使得消费集体削减;3、保证性住宅覆盖了近3成居民,客观削减了商场需求。

前两点前面打开较多,不再赘述。汹涌新闻本年4月的报导显现,自2013年至2018年六年间,鹤岗大力推动保证性住宅建造,合计建造11万套住宅。以均匀每户家庭2.5人计,这11万套保证性住宅可解决27.5万居民的住宅问题,也意味着近3成居民暂时退出了产品房交易商场。保证性住宅方针的施行,关于当地房地产商场的短期实践影响要远大于1和2两个要素。假如采纳货币化为主的方法,作用会好得多,不至于过火歪曲商场,构成资源糟蹋。

但在供应方面,并没有跟着商场需求下降而削减。相反,历年积压库存、二手房很多贱价入市,以及作为替代品的保证性住宅会集交给等要素的存在,导致商场供应反而添加。

从2012年至2017年的5年间,鹤岗产品房新增的库存面积到达了83.9万平方米,假如加上此前的前史积压,鹤岗产品房库存至少超越100万平方米。很多人口外流、贫穷和老龄化,促进人们将搁置的旧房投放到二手商场。​11万套保证性住宅的会集交给,一方面本身作为替代品添加了供应,另一方面促进了二手房的开释,使得商场供应在短期内大幅添加。

​用供需曲线图来看愈加直观。由于收入下降、人口削减、老龄化和保证房的挤出效应,导致房地产商场需求全面下降,全体较大起伏向右移动构成了新需求曲线。一起,积压的库存和二手房很多入市,以及大批保证性住宅会集交给,使得任何价格下的供应量都添加了,供应曲线向左移动。本来的供需均衡点被打破,两条新曲线在其左下方构成了新的均衡点,体现为价格跌落、数量削减,并且起伏较大。

鹤岗产品房商场实践体现与理论剖析成果根本符合。如下图所示,从2012年开端,鹤岗市产品房出售金额和单价都呈现出量价同跌的趋势。其间最差的是2016年,不管单价仍是销量都跌到前史最低。

​全体而言,鹤岗新房的实践出售单价在三千元上下起浮,假如不考虑通胀要素的话,鹤岗新房的降幅并不算大,从2012年到2017年的全体跌幅为7%。前史最低点是2016年的2804元,但次年就反弹从头回到3000元,并没有呈现崩盘现象。

网上撒播的鹤岗5万元一套两居室等贱价房源,其实全部都是二手房。为什么二手房商场上会呈现这么多的白菜价呢?

这得从出售二手房的业主说起。除掉少量的改善性住宅外,当时在鹤岗出售二手房的业主有两类主力:一类是决议或现已脱离本地去外面寻觅更好时机的人;另一类是迫于持有本钱过高而爽性挑选将搁置房产卖掉的人。

前者由于决议移民外地,加上鹤岗房地产长时刻不景气增值无望,期望能赶快处理掉自己的不动产,完全逃离这个城市,与曩昔作完全了断。在他们看来,早前的房子获得本钱根本能够视为淹没本钱,卖多少钱都是净收益。所以他们在出售时很少从获得本钱和时机本钱来定价,而是依据供求联系随行就市,甘愿贱价出手赶快套现走人。

在供远大于求的环境下,那些地段偏僻、配套不到位或结构欠好的二手房只能再三而降价以求,这样网上撒播的四五万元乃至不到两万元的二手房就呈现了。开发商是不或许将开发本钱视为淹没本钱,那样的话他们会由于严峻赔本而堕入破产。因而,咱们看到,尽管近年来出售乏力,鹤岗新房价格下调比较有限,远不如二手房这样剧烈。

后者多是子女外出打工的留守白叟,或者是上有老下有小、担负日子压力最大的中年人。他们往往由于个人收入下降,期望卖掉搁置房产以削减开支,借此改善日子质量。

汹涌新闻在报导中引用了一位白叟的话说,当地一套60平方米的房子,一年下来其物业、取暖等费用约为1300元。或许在外界看来1300元并不多,但在当地适当于两个月低保收入,现已成为当地一些居民的不小担负。

相同,卖房得来的三五万元对他们的边沿功效也要远高于平常人,或许适当于他们数年的日子费,能协助自己过上相对沉着、面子的日子。既能削减持有本钱开支,又可添加一些现金收入,关于他们来说,贱价出售持有物业尽管有些严酷,但其实也是他们现在能做出的最佳挑选。

这两类业主的数量十分巨大。曾经者为例,近年来鹤岗外流人口到达8万人,约3.2万家庭。按国家均匀自有住宅率9成计,即使其间一半的外流人口家庭挑选出手,剧增至少1.44万套二手房,足以对这座百万人口的小城二手房商场构成剧烈冲击,导致价格敏捷跌落。

相似鹤岗的这种资源型城市,在国内并非个例,东北、西北等资源工业区域体现得尤为杰出。当资源干涸或工业崩盘后,鹤岗们的明日将怎样,会不会“市将不市”继续走向衰亡?

其实未必,从鹤岗的数据来看其未来并没有那么失望。

工作人员活动归于商场经济的正常现象,能够促进人力资源的优化装备,使得大商场全体功率更高。即使关于流出地的鹤岗来说,也并非满是坏事,而更像是一把双刃剑。一方面的确削减了消费需求,让商场缺少了一些生机。但另一方面则节省了部分资源,当地工作时机少,外流人口即使不走也很难发明价值,而留下的人能够获得略多一些的资源,均匀福利有所进步。

2017年鹤岗人均GDP同比添加了1900元,其间人口削减带来的添加约700元。假使人口降到85万左右,那么2017年的人均GDP便与其2012年高峰期相差无几。

有意思的是,低房价和日子本钱等经济衰退的负面作用,正在变成鹤岗的相对优势,加上较佳的天然生态环境,成为招引外来人口流入的积极要素。据报导,5万元买房的新闻传达之后,国内各地赶往鹤岗购房的人激增,当地二手房价格开端反弹。他们连续到来,不只带入了部分资金,还发明了新的消费需求,将为鹤岗经济供给名贵的动力。

在阅历2014年的最低谷后其GDP开端了康复性添加,应该说鹤岗最困难的时刻现已曩昔了。但人口外流还将继续较长时刻,5年,10年,乃至20年。往后两三年仍将是外流高峰期,随后或许会逐步减缓。当全面剥离了旧日支柱工业的充裕人员之后,当地各项出产要素装备将从头回归至较佳状况。鹤岗人口或许在降到80-90万之间安稳下来,出产力水平进步,而人均GDP全面康复添加。

从鹤岗的现状和相对优势来看,现代化农业和旅游业、养老工业将有望成为未来的新式支柱工业。资金和人才是未来鹤岗开展所迫切需求的要害资源,而财政赤字和老龄化则是其最大的应战。

鹤岗处于困难的转型中,但阵痛中也孕育着期望。

文 | 蚂蚁虫

热门文章

随机推荐

推荐文章